Questioni in materia di condominio di Michele Ruvolo

La relazione tenuta da Antonio Scarpa al corso della Scuola della Magistratura sul contenzioso in materia immobiliare ha ad oggetto la disciplina dei rapporti tra condominio e terzi creditori, disciplina che costituisce un aspetto di oggettiva novità nella Riforma della normativa in materia di condominio negli edifici disposta con la legge 11 dicembre 2012, n. 220 e poi già modificata con il decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito nella legge 21 febbraio 2014, n. 9.

La figura dei creditori cui fanno rinvio i commi 1 e 2 dell'art. 63, disp. att. c.c. induce a riflettere sulla problematica relativa alla possibilità di concepire un'autonoma soggettività giuridica in capo al condominio, così come del resto prospettato da Cass. sez. un. 18 settembre 2014, n. 19663, che ha sottolineato la presenza di elementi (tratti dall'art. 1129, comma 12, n. 4, c.c., dall'art. 1135, n. 4, c.c., e, soprattutto, dall'art. 2659, comma 1, n. 1, c.c.)‹‹che vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica, e comunque sicuramente, in atto, di una soggettività giuridica autonoma››.

Ciò dovrebbe, dunque, invogliare gli interpreti ad abbandonare ogni remora nel ravvisare diritti ed obblighi riferibili al condominio in quante tale, e non invece sempre e comunque immediatamente imputabili - per l'intero o in proporzione alle rispettive quote - a ciascuno dei condomini.

La relazione di Antonio Scarpa tratta dapprima il tema della morosità ultrasemestrale, individuando come punto di partenza l'art. 1129 comma 9 c.c., che obbliga l'amministratore ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea.

Viene, dunque, da un lato specificato il criterio per individuare ildies a quodel detto termine semestrale e, dall'altro, puntualizzato che la mora nel pagamento dei contributi condominiali protratta per oltre un semestre legittima l'amministratore a sospendere al condomino l'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Il collega Scarpa si sofferma, poi, sul diritto riconosciuto, a seguito della Riforma, ad ogni condomino di rivolgere espressa richiesta all'amministratore circa la situazione di morosità degli altri partecipanti senza che sia necessario il consenso espresso, libero, specifico e documentato per iscritto (art. 23 del d.lgs. n. 196/2003) dei condomini inadempienti interessati e sul contestuale dovere dell'amministratore di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi nel rispetto delle prescrizioni indicate dal Garante per la protezione dei dati personali relative alle operazioni di trattamento di dati personali effettuate nell'àmbito delle attività connesse all'amministrazione dei condomini.

L'elaborato prosegue, poi, con l'analisi delle differenti categorie dei "creditori non ancora soddisfatti", dei "condomini "morosi" e degli "obbligati in regola con i pagamenti"cui l'art. 63 disp. att. cod. civ fa riferimento e delle rispettive azioni che i creditori possono azionare per far valere le proprie ragioni.

Viene anche puntualizzato che il debito per le spese condominiali (il pagamento delle quali costituisce un'obbligazione "portabile", in quanto ha per oggetto una somma di danaro già determinata nel suo ammontare o comunque determinabile in base ad un semplice calcolo aritmetico, sicché la mora del singolo condomino debitore si determina, ai sensi dell'art. 1219, comma 2, n. 3, c.c., alla scadenza del termine in cui il pagamento deve essere eseguito) è soggetto alle generali regole delle obbligazioni pecuniarie contenute negli artt. 1182, comma 3, e 1277, comma 1, c.c., per le quali le obbligazioni aventi per oggetto somme di danaro devono adempiersi al domicilio del creditore e con moneta avente corso legale.

Si prospettano, poi, le possibili conseguenze derivanti dalla mancata riscossione da parte dell'amministratore dei contributi dovuti dai condomini morosi, circostanza che potrebbe costituire il presupposto per l'esercizio dell'azione surrogatoria intentata dal terzo creditore nei confronti dei morosi per la revoca giudiziale dell'amministratore ai sensi dell'art. 1129, comma 12, n. 6), c.c. (ove lo stesso abbia "omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva"), oltre che per l'individuazione di una responsabilità dell'amministratore nei confronti del medesimo terzo creditore.

Viene inoltre analizzata la complessa struttura del rapporto obbligatorio corrente tra il creditore e il condominio, che può identificarsi come autonoma "parte negoziale", e dunque come centro di imputazione delle posizioni attive o passive nascenti dal contratto concluso per la gestione delle parti comuni, avente carattere soggettivamente complesso, e perciò insensibile alle mutazioni attinenti ai soggetti che la costituiscono.

Ci si sofferma anche sulla natura dell'obbligazione derivante dal condominio, obbligazione che nascerebbe parziaria, ma che poi, ove si verifichi l'inadempimento di uno dei condomini al proprio debito pro quota, si trasformerebbe in solidale per i soli condomini in regola con i pagamenti, tenuti all'intero "residuo" verso i creditori.

È possibile, infatti, ravvisare in favore del creditore distinte posizioni obbligatorie e perciò anche distinte azioni di adempimento, l'una per l'intero debito, esperibile nei confronti dell'amministratore, e le altre nei limiti della rispettiva quota verso i singoli condomini, rendendosi poi ammissibile l'eventualità di pretendere da un partecipante il pagamento del debito originariamente dovuto da un altro condomino solo in seguito all'infruttuosa escussione del patrimonio di quest'ultimo.

In favore dei condomini in regola con i pagamenti è previsto dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. non solo un onere per il creditore di chiedere in primo luogo l'adempimento dei morosi (c.d. beneficio d'ordine), quanto la più gravosa condizione di escutere preventivamente il patrimonio degli stessi partecipanti inadempienti (c.d.beneficium excussionis). Al condomino in regola con i pagamenti, escusso dal terzo creditore per la parte dovuta dai morosi, dovrà poi consentirsi di avvalersi, oltre che dell'azione di regresso verso il debitore principale inadempiente, anche della surrogazione legale (in forza dell'art. 1203, n. 3, c.c.).

La relazione termina, infine, con un approfondimento del tema relativo al patrimonio del condominio, al quale, per effetto della Riforma del 2012, dovrà essere necessariamente intestato "uno specifico conto corrente, postale o bancario",che rappresenterà, dunque, la misura della responsabilità patrimoniale dei condomini per le obbligazioni di gestione delle cose comuni e che, pur non essendo inquadrabile tra i patrimoni separati, svolge comunque una funzione di garanzia e di responsabilità, allo scopo di assicurare i terzi creditori del condominio.